どうする?あなたの住宅ローン 第10回:借り換え事例(リバースモーゲージ)

リバースモーゲージ,借り換え
(写真gpointstudio/shutterstock)

 

「どうする?あなたの住宅ローン」もいよいよ最終回となりました。これまでお読みいただいた皆さまには厚くお礼申し上げます。

平均寿命が伸び、より多くの方がリタイア後も健康で充実した生活を送れるようになってきました。その生活を支えるためのフィナンシャルプランが、ますます重要となってくることでしょう。その観点から、リバースモーゲージの活用が今後ますます増えて行くと予想されています。今回は住宅ローン借り換えの最終兵器ともいうべきリバースモーゲージについて解説させていただきます。

リバースモーゲージとは

そもそもリバースモーゲージとはどういう商品であるか、皆さんはご存じでしょうか。保有不動産を担保にローンを借りる点は住宅ローンと同じですが、リバースモーゲージでは借りたローンの元本を返す必要がありません。金利だけを支払い、元本は債務者本人が亡くなった後に金融機関が担保不動産を売却して回収します。金利水準は通常の住宅ローンより高くなりますが、金利だけの返済で済むので、返済額が大きく下がります。

また、返済期間という概念がないため、いつまでも借り続けることができます。お金は生きているうちに使わないと墓場に持っていっても仕方ありません。不動産という資産をいくらたくさん持っていても、それを生きているうちに現金に変えて使わないと意味がありません。(もちろん、遺産として遺族に残すという意味はありますが。)

一方で、現金化するために居住不動産を売却してしまうと、住む所を失うことになります。不動産をそのまま保有し続けながら必要な分だけキャッシュに変え、そのキャッシュを使って豊かに暮らそうというのがリバースモーゲージの発想です。

リバースモーゲージによる借り換え

では、実際にリバースモーゲージを借りて住宅ローンを借り換えるとどうなるのか、住宅ローンコンサルティングサービス「モゲチェック・プラザ」をご利用頂いたお客様の実例を使って説明してまいります。

Aさんは80代の高齢の方で、ローン残高900万円、返済期間10年、金利6.5%の固定金利の住宅ローンを借りていらっしゃいました。最近の低金利の環境を受けて、借り換えによる金利の引き下げを希望されましたが、ご高齢であることから借り換え先の金融機関を見つけるのが困難でした。そこでリバースモーゲージの提案を受けました。リバースモーゲージの場合、通常の住宅ローンとは逆に、より高齢の方が借りやすくなります。現にAさんは金利2.9%で、1,500万円までのリバースモーゲージの借り入れ枠の設定に成功し、それを使って残高900万円の住宅ローンを返済されました。

この借り換えにより、毎月の支払額は11万円から2万5,000円と4分の1以下になりました。また、残り600万円の融資枠を活用して、日々の生活資金に充てるなど、非常に充実したフィナンシャルプランを実現されました。

リバースモーゲージの使い方

最近、50代の方の借り換え相談が増えています。この年代だとお子様もだいぶ大きくなり、かつ自身も退職が視野に入ってくる頃です。退職金を使って住宅ローンを完済した方がいいのか、それとも退職金は手元に残したまま、年金などを使って継続して住宅ローンを返済していった方がいいのか、といった相談も多いです。「キャッシュ・イズ・キング」などとよくいいますが、使えるお金はできるだけ手元に残して置いた方がよいでしょう。

リバースモーゲージは融資枠の設定となるので、使った分だけに金利がかかる仕組みです。また金融機関によっては預金相殺を認めているところもあるので、リバースモーゲージを借りて住宅ローンを返済し、同額の退職金を預金しておくと、金利負担ゼロで借り換えが可能となります。こんないいことはないともいえるでしょう。高齢化に伴い、今後リバースモーゲージを使った借り換えがもっと増えてくるのではないかと考えられます。

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 【どうする?あなたの住宅ローン】シリーズ
どうする?あなたの住宅ローン 第1回:なぜ借り換えか
どうする?あなたの住宅ローン 第2回:なぜ変動金利なのに金利が下がらないのか
どうする?あなたの住宅ローン 第3回:より正確な住宅ローンの期間(アベレージライフ)
どうする?あなたの住宅ローン 第4回:住宅ローンの金利と収益性
どうする?あなたの住宅ローン 第5回:固定金利か変動金利か
どうする?あなたの住宅ローン 第6回:フラット35
どうする?あなたの住宅ローン 第7回:団体信用生命保険
どうする?あなたの住宅ローン 第8回:借り換え事例(フラット35からの借り換え)
どうする?あなたの住宅ローン 第9回:借り換え事例(メリットが少ない借り換え)

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