固定資産税の納税書は、家の評価額を知るチャンス

住宅購入時は、住宅ローンの諸経費や頭金など、住宅に関するお金のことに気を遣うでしょう。しかし住宅購入後、しばらく経ってから納付請求がくる固定資産税は、どういう税金なのか内容が分かりにくいのではないでしょうか。実は固定資産税は、計算方法が複雑で特例も多い税金になるので、ここでかみ砕いてご紹介させていただきます。

固定資産税とは

固定資産税 納税書 住宅ローン 評価
(写真=faithie/Shutterstock)

固定資産税とは、土地家屋の所有者に課される税金です。基準日は1月1日で、所有者の認定は市区町村が管理する「固定資産台帳」で行います。納付は通常第1期~第4期までの4回に分けて納付しますが、一括で支払うこともできます。

【例:東京23区 平成29年度の支払期日】

第1期 平成29年6月1日から6月30日まで
第2期 平成29年9月1日から10月2日まで
第3期 平成29年12月1日から12月27日まで
第4期 平成30年2月1日から2月28日まで

上記を見ていただくとわかるように、6月末に第1回目の納期期限がきます。例えば、昨年末に家を買った場合の請求は半年遅れでくることになります。引っ越しが終わり、新居や住宅ローンの支払いペースに慣れたころに請求がやってくるので注意が必要です。では次に、税額はどのようにして決まるのでしょうか。

簡易な計算方法

固定資産税は評価額に税率をかけて算出します。この評価額は3年ごとに見直されます。計算例は以下の通りです。

税額=課税標準 × 1.4% (標準税率)

1.4%というのは標準税率です。そのため、実際の税率は自治体ごとに異なる可能性があるのでお住まいの市区町村の税率を確認しておきましょう。

仮に課税標準額が、土地2,000万円、建物1,000万円。税率も標準税率である1.4%だとして計算してみます。

●土地
2,000万円×1.4%=28万円

●建物
1,000万円×1.4%=14万円

14万円+28万円=42万円です。決して安くない額となります。しかし安心してください。固定資産税には特例があり、評価額では同じでも、実際はもう少し抑えた額になります。ただし、いきなり特例から覚えようとすると難しいので、まずは上記の基本式を覚えてください。なお、ここでいう評価額は固定資産台帳に記載されている額になります。固定資産税評価額と市場価格は連動しますが、同一ではないので注意しましょう。

特例あれこれ

基本的な計算方法をご紹介しましたが、マイホームの固定資産税には大きく2つの特例があります。新築住宅の建物に対するものと住宅用地に関するもので、順番にご紹介してまいります。

1. 新築住宅の建物に対する特例

新築建物は床面積120平方メートルまでの部分について3~7年間にわたって固定資産税が1/2となります。期間は要件によって異なります。

・一般の住宅であれば3年間
・耐火構造・準耐火構造であれば5年間
・長期優良住宅は5年間
・長期優良住宅かつ3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年間

ご自身の住宅の特例期間をしっかり覚えておきましょう。

2. 住宅用地に対する特例

住宅用地については、評価額を1/6にできる特例があります。面積要件があるのでご紹介します。

●小規模住宅用地
住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまで評価額が1/6

●一般住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地(200平方メートル超の部分)は評価額が1/3

なお、住宅用地とは家の有無で判断されます。そのため、セカンドハウスや単身赴任などで空き家の場合も対象です。

次に長期優良住宅であり、宅地面積が200平方メートルの場合で考えてみましょう。もともとの評価額は先ほどと同じく土地2,000万円、建物1,000万円とします。

●土地
200平方メートル未満の面積(2,000万円×1/6)×1.4%=4.6万円

●建物
1,000万円×1.4%×1/2=7万円

新築から5年間(マンションの場合は7年間)は4.6万円+7万円=11.3万円となります。随分と納税額が抑えられることがおわかりいただけるでしょう。

住宅ローンの借り換えと評価額

固定資産税だけを考えるならば、建物は経過年数に応じて評価額が減っていくのは歓迎すべきことかもしれません。しかし、評価額が目減りするのはいいことばかりではないともいえます。

例えば、住宅ローンの借り換えを検討する場合、住宅の評価が低いと住宅ローンの借り入れが困難になることがあります。ローン残高が評価額の減額と同じペースならいいのですが、担保価値の減少の方が速いスピードなのが一般的です。なぜなら、木造住宅の担保価値は20年程度とされているのに対して、住宅ローンは35年間だからです。

5月を過ぎると固定資産税の納税の時期が始まります。この機会に固定資産税やその評価額について、真剣に考えてみてはいかがでしょうか。また、新築住宅の特例が終わる、住宅の担保価値が下がっているなどの時は、住宅ローンの借り換えも検討してみるのも1つの手といえるでしょう。

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