ご存知ですかリバースモーゲージ

リバースモーゲージ
(写真=HannaMonika/shutterstock)

みなさんはリバースモーゲージというローン商品をご存知でしょうか。知っておいて損はない魅力的な商品です。今回は最近注目を浴び始めているこちらの商品をご紹介させていただきます。

リバースモーゲージってなんだ

リバースモーゲージとは、自宅等の保有不動産を担保に老後資金を借入れるローンのことです。このように説明すると単なる不動産担保融資のように感じますが、従来の不動産担保融資とは次の点が大きく異なります。

・基本的に、借入人の存命中は借入金の元金の返済が不要。支払いは毎月の利払いのみ。

各金融機関によって、商品性は大きく異なりますが、上記の「借入人の存命中には原則元金返済が不要」という点がこのローンに共通する特徴といえます。

リバースモーゲージの商品性

今回は、ある銀行のリバースモーゲージを例に、もう少し詳しくご説明致します。

主なお借入条件は次の通りです。
・55才以上で自己所有の不動産をお持ちの方
・年金など一定収入のある方(年収120万円以上)
・お借入希望額が500万円以上1億円以内の方等

つまり、一般的な年金額を受給されており、自己所有の自宅等の不動産をお持ちであれば、不動産を担保にその評価額に応じて元金返済不要なまとまった借入ができるということです。本リバースモーゲージを利用すれば、住宅ローンの返済額の見直し、駅前などの利便性の高い場所への住み替え、古くなった自宅のリフォームといった幅広い資金使途に利用することができます。

本リバースモーゲージを利用した資金の使いみち例

・医療費や介護費など、万一の際の費用
・老後の生活資金
・住宅の建て替え、改築等

実際の返済金額を比べてみましょう

元金返済が不要で利払いのみということは、例えば、1,000万円を3.0%で借り入れた場合、毎月の返済は、約2万5,000円です。

これが、元金返済が必要な通常のローン場合、期間20年で借入れたとしても約2万5,000円の利息に元金部分(元金均等返済の場合)の返済約4万1,000円が加わり、計約6万6,000円の返済が当初は必要になります(元金均等返済なので返済額は、毎月変更)。仮に、適用金利が住宅ローン並の1%台であったとしても、元金部分の返済額に変わりはなく、5万円前後の返済が必要になります。

実際に元金部分を返済していないで支払額が少ないのは当然ですが、保有する資産を活用することでまとまった資金を手に入れ、毎月の支払額が抑えられるのは、収入の限られるシニア世代には魅力的な借入方法ではないでしょうか。

いつ、どうやって返すのか

利払いのみで返済の進まないリバースモーゲージですが、元金の返済は最終的にどのように行うのでしょうか。ある銀行のリバースモーゲージでは、借入人がお亡くなりなった後、概ね6ヶ月以内を目処に次の3つの返済方法を選択肢として用意しています。

1.配偶者による借り換え
当初、借入人に代わってその配偶者が借入を引き継ぎ、返済

2.相続人の方の自己資金等によるご返済
当初借入人の相続財産(現預金、生命保険金等)を利用して相続人から一括返済
→ 1,2共に担保物件の売却は不要

3.担保物件の任意売却によるご返済
担保物件を売却しその代金により返済。物件売却代金が借入額に満たないと想定される場合、売却するのではなく担保物件を金融機関にそのまま引き渡すことで返済に代える(代物弁済)ことができます。
→ 相続人は、担保物件とリバースモーゲージの借入残高が相続対象財産から外れるだけなので相続放棄は不要。

借り換えメリット比較 住宅ローンVSリバースモーゲージ

ここでは、通常の住宅ローンをより金利の低い住宅ローンで借り換えた場合とリバースモーゲージを利用して借り換えた場合の比較してみました。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、借入人の資産背景やライフスタイルによっては、リバースモーゲージを利用しての借り換えも十分に選択肢として考えられるのではないでしょうか。


充実したセカンドライフのために

これまである銀行のリバースモーゲージを例に説明してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

本リバースモーゲージには、1,000万円の借り入れがあったとしても900万円の預金残高があれば、利息は預金分を差し引いた100万円分にしかかからないといった嬉しい特典があったりと(預金連動型ローン)、まだまだ利便性の高いサービスがいくつかあります。

住宅ローンの負担を軽くしたい、手元現預金を充実させたいとお考えの際には、単に金利の引下げによる借り換えだけなく、別の借り入れ方法であるリバースモーゲージを前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

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